Ежемесячные счета за электроэнергию на общедомовые нужды приводят в отчаяние многих жителей многоквартирных домов. Объяснение столь стремительному вращению счетчика они находят только одно — недобросовестность поставщика ресурса. Почему на самом деле дом «жжет» столько электричества и как сократить расходы на него, разбираемся с экспертами НП «ЖКХ Контроль».
ГДЕ СГОРАЕТ
В представлении некоторых жителей электроэнергия, поступающая на общедомовые нужды, расходуется исключительно на освещение в подъезде. Именно поэтому завышенные счета вызывают столько вопросов граждан. В реальности же, помимо лампочек, электричество «жгут»:
– силовое оборудование лифтов, включая схемы управления и сигнализации, системы освещения кабин лифтов и лифтовых шахт;
– дверные запирающие устройства;
– системы противопожарного оборудования и дымоудаления;
– усилители телеантенн коллективного пользования;
– насосное и другое оборудование.
ЗА СЧЕТ ЧЕГО ЭКОНОМИТЬ
Причина № 1. Отсутствие контроля над энергооборудованием: лампочки в подъездах, над козырьками подъездов, в подвалах горят круглосуточно.
Что делать. Включать/выключать лампочки по мере необходимости. Установить датчики, реагирующие на движение и освещенность. Установить энергосберегающие лампы.
Причина № 2. Высокий процент износа внутридомовых сетей. Проводка, не рассчитанная на современные мощности, нагревается и приносит колоссальные потери.
Что делать. Обратиться в управляющую компанию, у которой находится на обслуживании электросетевое оборудование дома, с требованием о ремонте/модернизации внутридомовых сетей.
Причина № 3. Незаконные подключения к внутридомовым сетям магазинов, парикмахерских, автостоянок, наружной рекламы, интернет-провайдеров.
Что делать. О нежеланных соседях сообщить поставщику электроэнергии/исполнителю коммунальных услуг, чтобы они легализовали их потребление общего электричества за счет заключения прямых договоров и установки приборов учета.
Причина № 4. Воровство электроэнергии потребителями, ранее отключенными от электроснабжения за неуплату.
Что делать. Вызвать специалиста из управляющей компании/компании-поставщика ресурсов, чтобы он повторно отключил неплательщика. Запретить доступ к электрощитовому шкафу жильцам дома, передав ключ ответственному по дому или электрику.
Причина № 5. Занижение показаний индивидуальных приборов учета недобросовестными потребителями электроэнергии.
Что делать. Установить на лестничной клетке контрольные приборы учета.
Причина № 6. Отсутствие индивидуальных приборов учета в некоторых квартирах, вследствие чего разницу между их реальным потреблением и нормативом оплачивают соседи.
Что делать. Убедить соседей установить внутриквартирные счетчики или установить на лестничной клетке контрольные приборы учета.
Причина № 7. Класс точности приборов учета не соответствуют требованиям Федерального закона № 261-ФЗ «Об энергосбережении». Такие счетчики не реагируют на потребление электроэнергии малой мощности – на электронные часы, зарядку телефонов, подсветку выключателей и другое оборудование.
Что делать. Заменить приборы учета на соответствующие требованиям закона.
Причина № 8. Снятие показаний общедомового и индивидуальных приборов учета в разное время. В итоге индивидуальный расход жителей учитывается как расход на ОДН.
Что делать. Ввести процедуру одновременного снятия показаний общедомового и индивидуальных счетчиков.
– Расходы на ОДН можно снизить до минимальных значений, если к процессу подключатся совет многоквартирного дома, жители, ресурсоснабжающая организация и управляющая компания. На общем собрании следует обсудить все возможные причины завышенных показаний счетчика, затем проинспектировать дом на предмет выявления незаконных подключений и воровства электроэнергии как со стороны сторонних организаций, так и самих жильцов, добиться их легализации, договориться о снятии показаний индивидуальных и общедомового приборов учета в одно время. Есть дома, жителями которых в результате проведенной работы по выявлению и устранению причин перерасхода электроэнергии на ОДН удалось снизить ежемесячные объемы потребленного ресурса в 2,5-4 раза – с 40 тыс. до 10 – 17 тыс. кВт/час. Соответственно, во столько же раз сократились и расходы жильцов на ОДН.
Как добиться перерасчета платы за коммунальные услуги
Временное отсутствие дома или отсутствие в доме коммунальных ресурсов дает право жителям многоквартирных домов изменить плату за жилищно-коммунальные услуги. В каком случае оплату пересчитают и как этого добиться, разбираемся с экспертами НП «ЖКХ Контроль».
ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ПЕРЕРАСЧЕТА
Их два:
– временное отсутствие (более пяти дней подряд) в жилом помещении, не оборудованном индивидуальными приборами учета;
– предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества и с перерывами, превышающими установленную законодательством продолжительность.
ВРЕМЕННОЕ ОТСУТСТВИЕ
Что пересчитают. Размер платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электричество, газоснабжение (если оно не используется для отопления жилых помещений).
Не подлежит перерасчету размер платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды и плата за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.
На сколько. Пропорционально количеству дней, которое потребитель отсутствовал дома. День выбытия из жилого помещения и день прибытия не считаются.
Как доказать. В качестве подтверждающих временное отсутствие документов могут выступать: копия командировочного удостоверения; больничный лист; справка с места учебы; проездные билеты; счета за проживание в гостинице; документы о временной регистрации; копия загранпаспорта с отметками о въезде и выезде; справка дачного, садового, огороднического товарищества; иные документы, которые могут подтвердить факт и продолжительность временного отсутствия потребителя в жилом помещении.
Механизм перерасчета. В течение месяца после возвращения домой необходимо обратиться в организацию, обслуживающую дом, с письменным заявлением о перерасчете. В нем указываются фамилия, имя и отчество каждого временно отсутствующего потребителя, день начала и окончания периода его временного отсутствия. К заявлению прилагаются подтверждающие документы.
Заявление о перерасчете можно предоставить и до отъезда, а документы, подтверждающие факт отсутствия, предоставить в течение 30 дней после возвращения домой.
В течение пяти дней с момента получения заявления обслуживающая дом организация обязана пересчитать сумму к оплате.
УСЛУГИ НЕНАДЛЕЖАЩЕГО КАЧЕСТВА
Что пересчитают. Плату за услуги, которые были предоставлены некачественно либо с перерывами, превышающими установленный законодательством норматив. Касается в том числе коммунальных услуг на общедомовые нужды.
На сколько. При предоставлении некачественных услуг размер платы подлежит уменьшению вплоть до полного освобождения потребителя от оплаты. При перерывах в предоставлении коммунальной услуги, превышающих установленную продолжительность, оплата снижается на размер платы за объем непредоставленной коммунальной услуги.
Как доказать. Факт некачественного предоставления коммунальных услуг должен быть подтвержден документально. В отношении воды и отопления фиксация нарушения должна быть инструментальная — с использованием специальных приборов. Данные приборов отражаются в акте, который составляют представители организации, обслуживающей дом. Если речь идет о перебоях в поставке коммунальных ресурсов, то достаточно показаний нескольких свидетелей, которые фиксируются в акте, составленном самими жильцами.
Прежде чем приглашать на замеры температуры горячей воды или воздуха в жилом помещении представителей обслуживающей организации или составлять акт самостоятельно, внимательно изучите постановление правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов». Там прописаны нормативы по качеству и допустимым перерывам в оказании коммунальных услуг.
Механизм перерасчета. Заявление о перерасчете с приложенным актом направляется в обслуживающую дом организацию. В течение пяти дней сумма к оплате должна быть пересчитана.
– По первой своей специальности я судоводитель, соответственно, когда еще бороздил просторы рек и океанов, подолгу не бывал дома. Перерасчет за непотребленные мною коммунальные услуги управляющая компания делала за полгода, а это существенная экономия. Со сбором документов (обычно в качестве доказательства своего отсутствия я предоставлял копию загранпаспорта с отметками об отъезде и приезде) и самой процедурой перерасчета никогда проблем не было. Но иногда встречаются недобросовестные управляющие организации, добиться от которых перерасчета крайне сложно. В этом случае обращайтесь в государственную жилищную инспекцию. Если органы жилищного надзора сочтут ваши требования справедливыми, обслуживающей организации будет выдано предписание о необходимости сделать перерасчет. Также у вас есть три года, чтобы решить вопрос в судебном порядке.
Переходный период
Что волнует собственников, решивших сменить управляющую компанию
Собственники помещений в многоквартирном доме имеют право сменить способ управления домом или управляющую организацию в любой момент. Как выбрать достойную замену прежней компании и справиться с трудностями переходного периода — на эти и другие вопросы отвечает Сергей Белолипецкий, директор Ассоциации ТСЖ Московской области, преподаватель РАНХиГС, эксперт «ЖКХ Контроль».
– Если собственники решили расторгнуть договор с управляющей компанией, что бы вы порекомендовали: создать ТСЖ или заключить договор управления с новой управляющей организацией?
С. Белолипецкий: И то и другое — инструмент для управления многоквартирным домом, но инструмент разный. Все зависит от того, в чьих руках он находится. Может быть и товарищество собственников жилья никуда не годным, и управляющая компания замечательной. И наоборот. Если отдаете предпочтение управляющей компании – изучайте учредительные документы, собирайте отзывы о ее работе. Если создаете ТСЖ – выбирайте в правление достойных и адекватных людей.
– Собственники решили сменить управляющую компанию. Как выбрать достойную? Где представлена актуальная информация об управляющих компаниях?
С. Белолипецкий: Не так давно Государственная жилищная инспекция начала составлять рейтинг управляющих компаний. Пока такие рейтинги, на мой взгляд, не отражают реальное положение дел. Я бы рекомендовал оценивать эффективность управляющей компании не по ее месту в рейтинге, а по тем объектам, которыми она управляет. Если в доме все в порядке, не возникает проблем по его обслуживанию, жители не пишут жалобы — это первый и главный аргумент в пользу того, чтобы привлечь данную организацию для управления своим домом. Помимо этого необходимо поинтересоваться хотя бы элементарными сведениями о компании на официальном сайте Федеральной налоговой службы www.nalog.ru: узнать, кто ее учредитель, где она зарегистрирована.
– Муниципалитет объявил конкурс на выбор управляющей компании и теперь утверждает, что дом как минимум год должен находиться под управлением организации, победившей на конкурсе. Правомерно ли такое решение властей?
С. Белолипецкий: На право собственников изменить в любой момент способ управления многоквартирным домом есть прямое указание в Жилищном кодексе. В данной ситуации собственники могут изменить способ управления, создать ТСЖ и уже от его имени заключить договор с той управляющей компанией, которая им нравится. Никто не сможет оспорить право собственников распоряжаться своим имуществом, закрепленное в ст. 35 Конституции РФ.
– Может ли выбранная собственниками управляющая компания отказать в приеме дома на обслуживание?
С. Белолипецкий: Управляющая компания по запросу собственников обязана предоставить предложение по обслуживанию дома, в том числе по тарифу на содержание и ремонт общего имущества. Если собственников этот тариф не устраивает и они просят снизить цену, управляющая компания имеет право не пойти на их условия и отказаться от заключения договора на невыгодных для нее условиях.
– Как осуществляется перечисление средств, собранных собственниками по строке «содержание и текущий ремонт общего имущество», прежней компанией на счет новых управленцев?
С. Белолипецкий: Вероятно, речь идет о том, что деньги с собственников были собраны, а работы по договору управления не выполнены. В таких случаях пишется соглашение с лицом, уполномоченным собственниками, что прежняя управляющая компания гарантирует выполнение тех работ, которые она обязана была выполнить по договору — с указанием конкретных сроков, либо обязуется вернуть деньги на расчетный счет, который укажут собственники — счет новой управляющей компании или вновь созданного ТСЖ. Опыт показывает, что обычно управляющие организации предпочитают выполнить работы.
– Могут ли собственники после расставания с управляющей компанией вступить в уже созданное другим домом ТСЖ?
С. Белолипецкий: Мне известны случаи, когда дома объединяются, чтобы наладить эффективное управление. Но бывают и факты мошенничества: злоумышленники, пользуясь дырами в законодательстве, создают ТСЖ, о котором собственники ничего не знают. Поэтому Жилищный кодекс РФ ограничивает возможности собственников создавать одно ТСЖ на несколько многоквартирных домов: такие дома должны быть объединены единой территорией или иметь единые инженерные системы. Я бы предложил другой способ экономического объединения: создавайте ТСЖ в каждом доме и объединяйтесь в ассоциацию.
– Можно ли рассчитывать на помощь государственных органов при смене управляющей организации?
С. Белолипецкий: В ст. 165 Жилищного кодекса прописана процедура смены управляющей организации с помощью органов местного самоуправления. Она простая: достаточно одной жалобы собственников на неисполнение управляющей компанией договорных обязательств и муниципалитет обязан провести собрание по расторжению договора с прежней компании и выбору новой. Но ни одного факта, доказывающего, что данная схема работает, мне неизвестно. Если вы хотите добиться в доме порядка, засучите рукава: соберите актив, проведите собрание и создайте ТСЖ. Никто не заинтересован в наведении порядка в каждом конкретном доме так, как сами собственники
Права и обязанности граждан в сфере ЖКХ
Пунктами 33, 34 и 35 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011г. № 354 (далее – Правила), закреплены права и обязанности потребителя, которые приведены ниже.
Потребитель имеет право:
– получать в необходимых объемах коммунальные услуги надлежащего качества;
– получать от исполнителя сведения о правильности исчисления предъявленного потребителю к уплате размера платы за коммунальные услуги, в том числе с использованием цен (тарифов) на электрическую энергию (мощность), установленных для населения и приравненных к нему категорий потребителей в пределах и сверх социальной нормы потребления электрической энергии (мощности), в случае если в субъекте Российской Федерации принято решение об установлении такой социальной нормы, а также о наличии (об отсутствии) задолженности или переплаты потребителя за коммунальные услуги, наличии оснований и правильности начисления исполнителем потребителю неустоек (штрафов, пеней);
– требовать от исполнителя проведения проверок качества предоставляемых коммунальных услуг, оформления и предоставления акта проверки, акта об устранении выявленных недостатков;
– требовать в случаях и порядке, которые установлены настоящими Правилами, изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, а также за период временного отсутствия потребителя в занимаемом жилом помещении;
– требовать изменения размера платы за коммунальную услугу по электроснабжению с учетом социальной нормы потребления электрической энергии (мощности) в случаях и порядке, которые предусмотрены нормативными правовыми актами, регулирующими порядок установления и применения такой социальной нормы, в случае если в субъекте Российской Федерации принято решение об установлении социальной нормы потребления электрической энергии (мощности);
– требовать от исполнителя возмещения убытков и вреда, причиненного жизни, здоровью или имуществу потребителя вследствие предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, а также морального вреда в соответствии с законодательством Российской Федерации;
– принимать решение об установке индивидуального, общего (квартирного) или комнатного прибора учета, соответствующего требованиям законодательства Российской Федерации об обеспечении единства измерений, в том числе прибора учета, функциональные возможности которого позволяют определять объемы потребленных коммунальных ресурсов дифференцированно по времени суток или по иным критериям, отражающим степень использования коммунальных ресурсов, даже если такой индивидуальный или общий (квартирный) прибор учета по функциональным возможностям отличается от коллективного (общедомового) прибора учета, которым оснащен многоквартирный дом, и обращаться за выполнением действий по установке такого прибора учета к лицам, осуществляющим соответствующий вид деятельности;
– требовать от исполнителя совершения действий по вводу в эксплуатацию установленного индивидуального, общего (квартирного) или комнатного прибора учета, соответствующего требованиям законодательства Российской Федерации об обеспечении единства измерений, даже если такой прибор учета по функциональным возможностям отличается от коллективного (общедомового) прибора учета, которым оснащен многоквартирный дом, не позднее месяца, следующего за днем его установки, а также требовать осуществления расчетов размера платы за коммунальные услуги исходя из показаний введенного в эксплуатацию прибора учета, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода прибора учета в эксплуатацию;
– требовать от исполнителя совершения действий по техническому обслуживанию индивидуальных, общих (квартирных) или комнатных приборов учета в случае, когда исполнитель принял на себя такую обязанность по договору, содержащему положения о предоставлении коммунальных услуг.
Потребитель обязан:
– при обнаружении неисправностей, пожара и аварий во внутриквартирном оборудовании, внутридомовых инженерных системах, а также при обнаружении иных нарушений качества предоставления коммунальных услуг немедленно сообщать о них в аварийно-диспетчерскую службу исполнителя или в иную службу, указанную исполнителем, а при наличии возможности – принимать все меры по устранению таких неисправностей, пожара и аварий;
– при обнаружении неисправностей, повреждений коллективного (общедомового), индивидуального, общего (квартирного), комнатного прибора учета или распределителей, нарушения целостности их пломб немедленно сообщать об этом в аварийно-диспетчерскую службу исполнителя или в иную службу, указанную исполнителем;
– обеспечивать проведение поверок установленных за счет потребителя коллективных (общедомовых), индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета в сроки, установленные технической документацией на прибор учета, предварительно проинформировав исполнителя о планируемой дате снятия прибора учета для осуществления его поверки и дате установления прибора учета по итогам проведения его поверки;
– допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое или нежилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем в порядке, указанном в пункте 85 настоящих Правил, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ – по мере необходимости, а для ликвидации аварий – в любое время;
– допускать исполнителя в занимаемое жилое или нежилое помещение для снятия показаний индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета и распределителей, проверки их состояния, факта их наличия или отсутствия, а также достоверности переданных потребителем исполнителю сведений о показаниях таких приборов учета и распределителей в заранее согласованное в порядке, указанном в пункте 85 настоящих Правил, время, но не чаще 1 раза в 6 месяцев;
– информировать исполнителя об увеличении или уменьшении числа граждан, проживающих (в том числе временно) в занимаемом им жилом помещении, не позднее 5 рабочих дней со дня произошедших изменений, в случае если жилое помещение не оборудовано индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета;
– при наличии индивидуального, общего (квартирного) или комнатного прибора учета ежемесячно снимать его показания и передавать полученные показания исполнителю или уполномоченному им лицу не позднее даты, установленной договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг;
– своевременно и в полном объеме вносить плату за коммунальные услуги, если иное не установлено договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг.
Потребитель не вправе:
– использовать бытовые машины (приборы, оборудование), мощность подключения которых превышает максимально допустимые нагрузки, рассчитанные исполнителем исходя из технических характеристик внутридомовых инженерных систем и доведенные до сведения потребителей;
– производить слив теплоносителя из системы отопления без разрешения исполнителя;
– самовольно демонтировать или отключать обогревающие элементы, предусмотренные проектной и (или) технической документацией на многоквартирный или жилой дом, самовольно увеличивать поверхности нагрева приборов отопления, установленных в жилом помещении, свыше параметров, предусмотренных проектной и (или) технической документацией на многоквартирный или жилой дом;
– самовольно нарушать пломбы на приборах учета и в местах их подключения (крепления), демонтировать приборы учета и осуществлять несанкционированное вмешательство в работу указанных приборов учета;
– осуществлять регулирование внутриквартирного оборудования, используемого для потребления коммунальной услуги отопления, и совершать иные действия, в результате которых в помещении в многоквартирном доме будет поддерживаться температура воздуха ниже 12 градусов Цельсия;
-несанкционированно подключать оборудование потребителя к внутридомовым инженерным системам или к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения напрямую или в обход приборов учета, вносить изменения во внутридомовые инженерные системы.
