Собственники помещений в многоквартирном доме имеют право сменить способ управления домом или управляющую организацию в любой момент. Как выбрать достойную замену прежней компании и справиться с трудностями переходного периода.
— Если собственники решили расторгнуть договор с управляющей компанией, что бы вы порекомендовали: создать ТСЖ или заключить договор управления с новой управляющей организацией?
И то и другое — инструмент для управления многоквартирным домом, но инструмент разный. Все зависит от того, в чьих руках он находится. Может быть и товарищество собственников жилья никуда не годным, и управляющая компания замечательной. И наоборот. Если отдаете предпочтение управляющей компании — изучайте учредительные документы, собирайте отзывы о ее работе. Если создаете ТСЖ — выбирайте в правление достойных и адекватных людей.
— Собственники решили сменить управляющую компанию. Как выбрать достойную? Где представлена актуальная информация об управляющих компаниях?
Не так давно Государственная жилищная инспекция начала составлять рейтинг управляющих компаний. Пока такие рейтинги, на мой взгляд, не отражают реальное положение дел. Я бы рекомендовал оценивать эффективность управляющей компании не по ее месту в рейтинге, а по тем объектам, которыми она управляет. Если в доме все в порядке, не возникает проблем по его обслуживанию, жители не пишут жалобы — это первый и главный аргумент в пользу того, чтобы привлечь данную организацию для управления своим домом. Помимо этого необходимо поинтересоваться хотя бы элементарными сведениями о компании на официальном сайте Федеральной налоговой службы www.nalog.ru: узнать, кто ее учредитель, где она зарегистрирована.
— Муниципалитет объявил конкурс на выбор управляющей компании и теперь утверждает, что дом как минимум год должен находиться под управлением организации, победившей на конкурсе. Правомерно ли такое решение властей?
На право собственников изменить в любой момент способ управления многоквартирным домом есть прямое указание в Жилищном кодексе. В данной ситуации собственники могут изменить способ управления, создать ТСЖ и уже от его имени заключить договор с той управляющей компанией, которая им нравится. Никто не сможет оспорить право собственников распоряжаться своим имуществом, закрепленное в ст. 35 Конституции РФ.
— Может ли выбранная собственниками управляющая компания отказать в приеме дома на обслуживание?
Управляющая компания по запросу собственников обязана предоставить предложение по обслуживанию дома, в том числе по тарифу на содержание и ремонт общего имущества. Если собственников этот тариф не устраивает, и они просят снизить цену, управляющая компания имеет право не пойти на их условия и отказаться от заключения договора на невыгодных для нее условиях.
— Как осуществляется перечисление средств, собранных собственниками по строке «содержание и текущий ремонт общего имущество», прежней компанией на счет новых управленцев?
Вероятно, речь идет о том, что деньги с собственников были собраны, а работы по договору управления не выполнены. В таких случаях пишется соглашение с лицом, уполномоченным собственниками, что прежняя управляющая компания гарантирует выполнение тех работ, которые она обязана была выполнить по договору — с указанием конкретных сроков, либо обязуется вернуть деньги на расчетный счет, который укажут собственники — счет новой управляющей компании или вновь созданного ТСЖ. Опыт показывает, что обычно управляющие организации предпочитают выполнить работы.
— Могут ли собственники после расставания с управляющей компанией вступить в уже созданное другим домом ТСЖ?
Известны случаи, когда дома объединяются, чтобы наладить эффективное управление. Но бывают и факты мошенничества: злоумышленники, пользуясь дырами в законодательстве, создают ТСЖ, о котором собственники ничего не знают. Поэтому Жилищный кодекс РФ ограничивает возможности собственников создавать одно ТСЖ на несколько многоквартирных домов: такие дома должны быть объединены единой территорией или иметь единые инженерные системы. Я бы предложил другой способ экономического объединения: создавайте ТСЖ в каждом доме и объединяйтесь в ассоциацию.
— Можно ли рассчитывать на помощь государственных органов при смене управляющей организации?
В ст. 165 Жилищного кодекса прописана процедура смены управляющей организации с помощью органов местного самоуправления. Она простая: достаточно одной жалобы собственников на неисполнение управляющей компанией договорных обязательств и муниципалитет обязан провести собрание по расторжению договора с прежней компании и выбору новой. Но ни одного факта, доказывающего, что данная схема работает, мне неизвестно. Если вы хотите добиться в доме порядка, засучите рукава: соберите актив, проведите собрание и создайте ТСЖ. Никто не заинтересован в наведении порядка в каждом конкретном доме так, как сами собственники.
