Skip to content Skip to left sidebar Skip to footer

Что такое капитальный и текущий ремонт?

Что такое капитальный и текущий ремонт?

Текущий ремонт это – ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с установленными нормативными правовыми актами РФ, капитальный ремонт это – ремонт общего имущества в многоквартирном доме с целью восстановления его ресурса или замены конструктивных элементов.
1. Главное что не понятно во всем этом, где же находится граница между капитальном и текущем ремонтом?
(допустим, обрушилась местами штукатурка в подъезде, или прорвало трубу и т.д.)
2. Каким образом или исходя из чего формируется величина ежемесячных платежей по текущему и капитальному ремонту.

 

1. Определения. Отличия текущего ремонта от капитального ремонта

1. Текущий ремонт:

Текущий ремонт общего имущества жилого дома — ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией.

Там же, в Приложении 2, содержится перечень работ по текущему ремонту.

Например, частичный ремонт (восстановление) штукатурки в подъезде, замена (или, тем более, ремонт) отдельных участков трубопроводов — это всё текущий ремонт.

2.Капитальный ремонт
Капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Классификация ремонтов
Система ремонтов многоквартирных домов предусматривает проведение через определенные промежутки времени регламентированных ремонтов и ремонтно-реконструктивных преобразований.

Капитальный ремонт — ремонт здания с заменой при необходимости конструктивных элементов и системы инженерного оборудования и с устранением функционального (морального) износа путём их модернизации.

Реконструкция здания — комплекс работ и организационно-технических мероприятий с устранением физического и функционального (морального) износа и изменения технико-экономических показателей в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания и увеличения объема услуг.
Межремонтные сроки и примерные объёмы ремонтов и ремонтно-реконструктивных преобразований для цели долгосрочного планирования рекомендуется принимать в соответствии с ВСН 58-88(р), а при среднесрочном и краткосрочном планировании — уточняются на основании технического состояния, архитектурно-планировочных и конструктивных особенностей многоквартирных домов.

Капитальный ремонт зданий — замена или восстановление отдельных частей или целых конструкций (за исключением полной замены основных конструкций, срок которых определяет срок службы многоквартирного дома в целом) и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением, а также устранение, в необходимых случаях, последствий функционального (морального) износа конструкций и проведения работ по повышению уровня внутреннего благоустройства, т. е. проведение модернизации зданий. При капитальном ремонте ликвидируется физический (частично) и функциональный (частично или полностью) износ зданий.

Капитальный ремонт предусматривает замену одной, нескольких или всех систем инженерного оборудования, а также приведение в исправное состояние всех конструктивных элементов дома.

Капитальный ремонт подразделяется на комплексный капитальный ремонт и выборочный.

а) Комплексный капитальный ремонт — это ремонт с заменой конструктивных элементов и инженерного оборудования и их модернизацией. Он включает работы, охватывающие всё здание в целом или его отдельные секции, при котором возмещается их физический и функциональный износ.
б) Выборочный капитальный ремонт — это ремонт с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений или оборудования, направленные на полное возмещение их физического и частично функционального износа.

Отнесение к виду капитального ремонта зависит от технического состояния зданий, назначенных на ремонт, а также качества их планировки и степени внутреннего благоустройства.

Например, работы по замене стояка ХВС или ГВС — могут быть признаны относящимися к работам по капитальному ремонту. А точнее — выборочному капитальному ремонту. Хотя есть и другое мнение (см. далее).

Комплексный капитальный ремонт применительно к Федеральному закону № 185-ФЗ предусматривает выполнение всех видов работ, предусмотренных статьей 15 (за исключением ремонта подвалов и лифтов в тех домах, где они отсутствуют).

При проведении ремонта следует применять материалы, обеспечивающие нормативный срок службы ремонтируемых конструкций и систем. Состав видов и подвидов работ должен быть таким, чтобы после проведения капитального ремонта многоквартирный дом полностью удовлетворял всем эксплуатационным требования (более детально в разделе 2).

Выборочный капитальный ремонт применительно к Федеральному закону № 185-ФЗ назначается для выполнения отдельных видов работ, предусмотренных статьей 15.
Выборочный капитальный ремонт проводится исходя из технического состояния отдельных конструкций и инженерных систем путём их полной или частичной замены.

2.1.9. Перечень работ, выполняемых при капитальном ремонте жилищного фонда, приведен в приложении 9 к ВСН 58-88(р). В приложении 3 к ВСН 58-88(р) приведен перечень конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования и примерные сроки их эксплуатации до проведения капитального ремонта. Перечень охватывает всё разнообразие многоквартирных домов по конструктивным характеристикам и инженерному обустройству, построенных и эксплуатируемых на момент выхода данного нормативного документа, и, следовательно, применимым для целей настоящих методических рекомендаций в рамках, установленных частью 3, статьи 15 Федерального закона №185-ФЗ.

2.1.10. Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (Приложение 8) также рекомендован перечень ремонтно-строительных работ, выполняемых при капитальном ремонте жилищного фонда, который существенно расширен по сравнению с перечнем, рекомендуемым ВСН 58-88(р) за счёт работ по модернизации, связанных с восстановлением или заменой отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением и изготовленные из новых материалов, более долговечных и экономичных, улучшающих их эксплуатационные показатели.
2. Как формируются ежемесячные платежи за текущий и капитальный ремонт

1. За текущий ремонт — на основании нормативов объёмов и стоимости работ. Подробнее об этом см.: «Как формируются тарифы».

2. За капитальный ремонт — на основании сметы на проведение работ. Сумма по смете делится на общую площадь жилых и нежилых помещений многоквартирного дома (за исключением площади мест общего пользования) и на количество месяцев, в течение которых, на основании принятого собственниками решения, будет оплачиваться стоимость работ.

Второй вариант платы за капитальный ремонт — в размере федерального стандарта стоимости капитального ремонта. Это просто и без затей, но не учитывает индивидуальные особенности каждого случая. Кроме того, данный федеральный стандарт изначально не был предназначен для включения в платёжки т.к. был разработан для использования в межбюджетных отношениях.

В любом случае, решение о размере платы за текущий и капитальный ремонт принимается на общем собрании собственников помещений МКД (а если в доме ТСЖ — то решение принимается в порядке, установленном уставом товарищества).

3.Дополнительная информация по вопросу

По вопросу отнесения работ к текущему или капитальному ремонту существует и другое мнение, основанное на рекомендуемом Приложении №7 кПравилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда.
Перечень работ, относящихся к текущему ремонту

12. Водопровод и канализация, горячее водоснабжение
Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях.

Таким образом, работы по замене стояков ХВС, ГВС могут быть признаны относящимися к работам по текущему ремонту. Есть судебная практика.

Т.е. ключевой вопрос, из-за которого возникают разночтения — это что считать «системой» и «элементом» в данном контексте. Однозначного ответа на него в нормативных актах пока не найдено.
4. Виды работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 г. №185-ФЗ

Статья 15.
Часть 3. К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с настоящим Федеральным законом относятся:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
(п. 1 в ред. ФЗ от 29.12.2010 N 441-ФЗ)
2) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыш;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;
5) утепление и ремонт фасадов;
6) установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
(п. 6 введен ФЗ от 29.12.2010 N 441-ФЗ)
7) ремонт фундаментов многоквартирных домов.
(п. 7 введен ФЗ от 29.12.2010 N 441-ФЗ, в ред. ФЗ от 25.12.2012 N 270-ФЗ)

 

 

 

Таблица. Кто оплачивает и организует капитальный и текущий ремонт в доме и в квартире

Общее имущество
многоквартирного дома
Индивидуальное имущество
(внутри квартиры)
— всё, что не относится к общему имуществу МКД
Текущий ремонт Капитальный ремонт Текущий ремонт Капитальный ремонт
Наниматель
жилого помещения
Оплачивает: наниматель (ежемесячная плата за содержание и текущий ремонт)

Организует работы: УО / ТСЖ

/п. 2 ч. 1. ст. 154 ЖК РФ/

Оплачивает: наймодатель

Организует работы: УО / ТСЖ

/п. 2 ч. 1. ст. 154 ЖК РФ/

См. также:
Обоснованность платы за капремонт                    многоквартирного дома: как проверить?

Оплачивает: наниматель непосредственным исполнителям

Организует работы: наниматель

/п. 4 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ/

Оплачивает: наймодатель

Организует работы:наймодатель

/п. 3 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ/

См. также:
Ремонт неприватизированной квартиры нанимателя: за чей счёт замена окон, труб?

Собственник
помещения
Оплачивает: собственник (ежемесячная плата за содержание и текущий ремонт)

Организует работы: УО / ТСЖ

/п. 1 ч. 2. ст. 154 ЖК РФ/

Оплачивает: собственник (плата за                               капитальный ремонт)

Организует работы: УО / ТСЖ

/п. 2 ч. 2. ст. 154 ЖК РФ/

См. также:
Обоснованность платы за капремонт                 многоквартирного дома: как проверить?

Оплачивает: собственник непосредственным исполнителям

Организует работы: собственник

Оплачивает: собственник непосредственным исполнителям

Организует работы: собственник

Как формируются цены, тарифы, размеры платы за жилищно-коммунальные услуги

Формирование тарифа включает его расчет, согласование и утверждение.

Экономически обоснованный расчет является основой для последующего утверждения тарифа регулирующим органом:
— для тарифов на коммунальные услуги это уполномоченные органы государственной власти и местного самоуправления;
— для платы за содержание и ремонт жилого помещения — это общее собрание собственников помещений многоквартирного дома (МКД), органы управления ТСЖ (ЖСК), уполномоченные органы государственной власти и местного самоуправления.

Расчет платы за содержание и ремонт жилого помещения осуществляется также при организации /для участия в открытом конкурсе по отбору управляющей организации для управления МКД.

Расчет размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (далее — тариф)

Нормативная база для расчета тарифа:

1. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491);
1.1. Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 г. №290);

2. Методика планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства (утв. постановлением Госстроя РФ от 23.02.1999 г. N 9, с изменениями от 12.10.2000 г.);

3. Методические рекомендации по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда (утв. приказом Госстроя РФ от 28.12.2000 г. N 303);

4. Рекомендации по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда (утв. приказом Госстроя РФ от 09.12.1999 г. N 139);

5. Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда (утв. приказом Госстроя РФ от 22.08.2000 г. N 191);

6. Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004 (утв. Госстроем РФ в 2004 г.);

7. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003 (постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 г. №170).

Дополнительные рекомендации для расчета тарифа (разработчик — Центр муниципальной экономики и права (ЦНИС), официально не утверждены):

8. Методические рекомендации по определению и учету расходов и доходов на содержание многоквартирного дома, 2006 г.;

9. Нормативы трудовых и материальных ресурсов для выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов: часть 1 — обязательные работы, 2006 г., часть 2 — дополнительные работы, 2007 г.

Данные для расчета тарифа:

10. Перечень и периодичность работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (приложение к договору управления МКД), либо Перечень обязательных и дополнительных работ и услуг (при проведении ОМСУ открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 г. N 75);

11. Технико-экономические сведения о МКД (площадь, количество квартир, количество проживающих, характеристики оборудования и т.д.);

12. Ставка оплаты труда рабочего 1 разряда;

13. Тарифная сетка оплаты труда (разрядные коэффициенты);

14. Цены на материалы, топливо, коммунальные ресурсы;

15. Ставки налогов и сборов, нормы накладных расходов и т.д.;

16. Прогноз показателей инфляции Минрегионразвития РФ для индексации плановых затрат (прогноз на 1-3 года можно найти здесь).

Этапы и порядок формирования тарифа:

1. Целеполагание и определение требуемого уровня детализации итогового тарифа

Отправной точкой для расчета является Перечень и периодичность работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД (10). Стоимость именно этих, и только этих, работ будет формировать тариф.

Ключевыми данными для расчета являются Технико-экономические сведения о многоквартирном доме (11). Чем более подробными они будут, тем более детальный расчет удастся получить. А более детальный расчет — это большая свобода действий при последующей процедуре согласования тарифа, так как в таком случае при необходимости можно будет легко исключить какие-либо его составляющие или добавить новые.

С другой стороны, если перечень и периодичность работ определены лишь в общих чертах, и к тому же отсутствуют подробные сведения о МКД (а для расчета могут быть применяться и такие сведения, как протяженность трубопроводов, количество секций радиаторов, площадь стен и окон в местах общего пользования и т.д.), можно ограничиться расчетом по укрупненным показателям.

Оба эти варианта допускаются Рекомендациями (4), в которых по этому поводу сказано так (п. 1.2.18.): «Применение укрупненных норм труда возможно в том случае, когда состав и периодичность выполняемых работ совпадает с установленными в сборнике. Если установлена другая периодичность, то укрупненные нормы обслуживания необходимо корректировать с учетом местных особенностей».

Пример составляющей итогового тарифа при расчете по укрупненным показателям: «уборка территории домовладения»; пример составляющей итогового тарифа при расчете по элементным показателям: «подметание свежевыпавшего снега»«подметание территории»«поливка газонов» и т.д.

2. Сбор и обработка технико-экономических сведений о МКД

На этом этапе должна быть получена максимально полная и точная информация о многоквартирном доме. Конечно, не вся возможная информация, а только та, что требуется для расчета в соответствии с выбранным уровнем детализации. Для этого составляются формы технического учета, в которые затем вносятся данные.

Состав требуемых сведений о МКД определяется исходя из нормативов трудовых и материальных ресурсов, которые решено применять для расчета.

Пример сведений о МКД при расчете по укрупненным показателям: «площадь кровли», «материал кровли»; пример сведений о МКД при расчете по элементным показателям: «площадь кровли», «материал кровли», «протяженность карнизных свесов», «протяженность желобов», «диаметр и протяженность водосточных труб».

3. Сбор прочих данных для расчета тарифа

1. Ставка оплаты труда рабочего 1 разряда — принимается в соответствии с отраслевым (региональным) тарифным соглашением или коллективным договором (локальным нормативным актом).

2. Тарифная сетка оплаты труда (разрядные коэффициенты) — опять-таки, она может быть либо отраслевой, либо локальной (принятой в организации).

3. Цены на материалы, топливо, коммунальные ресурсы — принимаются в соответствии с прайс-листами поставщиков, региональными сборниками цен.

4. Ставки налогов и сборов — принимаются в соответствии с действующим законодательством, нормы накладных расходов — по расчету организации.

4. Расчет тарифа

Расчет тарифа осуществляется по статьям затрат, на основании нормативов трудовых и материальных затрат, технико-экономических сведений о МКД и прочих данных, в соответствии с принятой методикой.

Форма для расчета тарифа по экономическим статьям затрат (3):
Полная себестоимость содержания и ремонта жилищного фонда

N п/п Показатели Отчетный период Регулируемый период Примечания
план факт
1. Ремонт конструктивных элементов жилых зданий        
  Заработная плата рабочих, выполняющих ремонт конструктивных элементов жилых зданий        
  Отчисления на социальные нужды        
  Материалы        
  Прочие расходы        
2. Ремонт и обслуживание внутридомового инженерного оборудования        
  Заработная плата рабочих, выполняющих ремонт и обслуживание внутридомового инженерного оборудования        
  Отчисления на социальные нужды        
  Материалы        
  Прочие расходы        
3. Благоустройство и обеспечение санитарного состояния жилых зданий и придомовой территории        
  Заработная плата рабочих, занятых благоустройством и обеспечением санитарного состояния жилых зданий и придомовой территории        
  Отчисления на социальные нужды        
  Материалы        
  Электроэнергия        
  Услуги сторонних организаций        
  Прочие расходы        
4. Ремонтный фонд (капитальный ремонт жилищного фонда)        
5. Прочие прямые затраты        
  Оплата работ по управлению жилищным фондом        
  Отчисления на страхование имущества        
  Другие расходы        
6. Общеэксплуатационные расходы        
7. Всего расходов по эксплуатации        
8. Внеэксплуатационные расходы        
9. Расходы по полной себестоимости        
10. Себестоимость содержания 1 м2 общей площади жилья        

Форма для расчета тарифа по функциональным статьям затрат (на основании структуры платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленной в г. Ижевске на 2007 г.):

N п/п Наименование статьи затрат Отчетный период Регулируемый период Примечания
план факт
I. Плата за содержание жилого помещения
1. Обслуживание внутридомового инженерного оборудования и санитарное содержание домовладений        
  Обслуживание систем отопления, водоснабжения и водоотведения        
  Обслуживание общедомовых узлов учета холодного водоснабжения        
  Обслуживание электрооборудования        
  Обслуживание общедомовых электросчетчиков        
  Электроизмерительные работы        
  Уборка мест общего пользования        
  Электроэнергия на общие нужды многоквартирного дома        
  Обслуживание светоточек наружного освещения        
  Содержание придомовой территории        
  Дератизация и дезинсекция мест общего пользования и подвалов        
  Содержание и очистка вентканалов        
  Содержание и очистка дымоходов        
  Обслуживание электроплит        
  Обслуживание внутридомового газового оборудования        
  Обслуживание систем пожаротушения        
  Обслуживание и ремонт повысительных насосов        
2. Эксплуатация лифтов        
  Обслуживание лифтов        
  Обслуживание диспетчерской связи        
  Электроизмерительные работы        
  Обследование лифтов, отработавших нормативный срок        
  Освидетельствование лифтов        
  Электроэнергия        
  Страхование лифтов        
  Телефонная связь диспетчерских пунктов        
  Охрана диспетчерских пунктов        
3. Эксплуатация мусоропроводов        
  Обслуживание мусоропроводов        
  Дезинфекция и дератизация мусоропроводов        
4. Вывоз твердых, жидких бытовых отходов и крупногабаритного мусора        
5. Итоговая плата за содержание жилого помещения        
6. Затраты на услуги по управлению МКД        
7. Итоговая плата за содержание жилого помещения с затратами на услуги по управлению МКД        
II. Плата за ремонт жилого помещения
8. Текущий ремонт конструктивных элементов жилых зданий        
  Работы кровельщика        
  Работы бетонщика        
  Работы изолировщика на гидроизоляции        
  Работы каменщика        
  Работы маляра строительного        
  Работы монтажника по монтажу стальных и ж/б конструкций        
  Работы облицовщика-плиточника        
  Работы облицовщика синтетическими материалами        
  Работы печника        
  Работы плотника        
  Работы слесаря строительного        
  Работы стекольщика        
  Работы столяра строительного        
  Работы штукатура        
  Работы электрогазосварщика        
  Работы подсобного рабочего        
9. Благоустройство территории        
10. Ремонтно-аварийное обслуживание        
11. Текущий ремонт отдельных технических устройств жилых зданий        
  Ремонт систем отопления, водоснабжения и водоотведения        
  Ремонт общедомовых узлов учета холодного водоснабжения        
  Ремонт электрооборудования        
  Ремонт лифтов        
  Ремонт мусоропроводов        
  Ремонт электроплит        
12. Итоговая плата за ремонт жилого помещения        
13. Затраты на услуги по управлению МКД        
14. Итоговая плата за ремонт жилого помещения с затратами на услуги по управлению МКД        
15. Итоговая плата за содержание и ремонт жилого помещения        

5. Согласование и утверждение тарифа

На этом этапе расчет тарифа доводится до регулирующего органа. При наличии замечаний и предложений к расчету по договоренности сторон производится его корректировка.

Согласованный тариф утверждается в установленном порядке решением общего собрания собственников, органов управления ТСЖ (ЖСК), либо нормативным актом уполномоченных органов государственной власти или местного самоуправления.